房地产去库存概念自打进入公众视野，社会各界人士便开始了对房地产细分市场的分析。业内普遍观点认为，河南的三四线城市住宅市场库存严重，而在细分市场下的办公市场（也就是俗称的写字楼），也在自我救赎和渴望外援的困境中扑腾。
4月17日，河南省统计局发布《2016年1~3月份全省房地产开发和销售情况》，情况显示，1~3月份，全省商品房销售面积1219.11万平方米，同比增长20.7%，其中办公楼销售面积为23.05万平方米，同比增长12%；办公楼销售额20.12亿元，同比下降1.1%；待售面积为84.23万平方米，同比上涨9.9%。数据显示，3月末，全省办公楼待售面积增加3.37万平方米。
尽管在这一轮的楼市热潮中，办公市场趁机去化明显，但仍然摆脱不了库存积压的难题。
早期发展过于粗放
郑州目前在售在建写字楼超30个
据不完全统计，目前郑州在售或在建的写字楼项目逾30个，包括华尔中心、郑东绿地中心、楷林IFC、郑东商业中心、凯利国际中心、瀚海海尚、局外、兴华二七广场、滨河第一城、中原金融产业园、龙湖企业中心，尤其是在今年及2017年即将大量入市的龙子湖板块、龙湖附CBD板块等。
河南省统计局的数据亦表明，一季度办公物业供大于求，办公楼新开工面积67.68万平方米，成交23.05万平方米，由于历史存量过剩，去化压力依旧明显。
根据河南省统计局公布的《2016年1-3月份全省房地产开发和销售情况》测算，以办公楼每月销售7.68万平方米的速度，我省办公楼去化周期约为10.9个月。
供应过剩促使库存进一步走高，是包括郑州在内的全国办公市场面临的一大难题。戴德梁行郑州公司副总经理巴然表示，从城市建设角度而言，城市框架不断拉大，城市新区建设如火如荼，在此背景下，大量开发商试图以开发住宅的逻辑来开发写字楼。粗放发展模式直接造成办公物业集体入市。
“从城市产业发展角度而言，办公物业的爆发式增长与二线城市产业发展有很密切的关系。”巴然透露，以郑州为例，伴随着经济结构调整和三产发展，社会对物业的追求会越来越大。而早期的写字楼市场，便是因为经济发展相对滞后所造成的写字楼市场的同期爆发，造成市场出现“以时间换空间”的情况。
扎堆黄金地段差异化不明显
地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标，交通、人流、商贸汇聚度是一幢写字楼的升值潜力所在。
“是否位于城市中心区域，这决定了写字楼物业的档次。像CBD、郑州东站、经三路沿线是商业金融集聚的地方，可以为开发商带来稳定的现金流。目前郑州正处于发展的黄金阶段，这些区域更容易受到开发商青睐。”巴然分析。
地段的看好，带来的是写字楼销售困局：即产品同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段，区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。
在巴然看来，有些大型地产商，主要以资本运作为主，项目多，可以暂时以价换量，以巩固资金链；但小体量的不行，特别是主要靠这种项目去实现利润最大化的地产商。
另外，在产品方面，尽管诸如5A、甲级等写字楼宣传概念层出不穷。但巴然表示，一般只有几万平方米、体量比较小的写字楼，要做差异化基本是不可能的。
同时，巴然还表示，目前写字楼市场出现同质化现象，体现出的是经济结构的短缺。“从经济结构上来看，相比其他二线城市，郑州以民营企业为主的经济结构更具活力，对办公物业的需求和带动作用更好，但总部经济一直是郑州的短板”。
在合适的地方建造适合的产品
以郑州经三路商圈为例，该区域曾被誉为“郑州华尔街”，主要是由于早期金水区是郑州市的经济、政治中心。但郑州经过快速发展，如CBD、郑州东站等新的商圈迅速崛起，使得经三路金融街的影响力大不如前。
随着时间的推移，经三路沿线的写字楼，相比如今的产品，显得越发陈旧。
巴然表示，对于长期没有升级产品存在的经三路商圈，对高端以及多样化服务的物业需求旺盛。